Legalmente, el propietario tiene derecho a iniciar las acciones legales pertinentes para reclamar el pago de la mensualidad ordinaria, a partir del plazo en que en el contrato se haya fijado para abonar ésta (por ejemplo, si se habla de pagar entre el 5 y el 10 de cada mes, y el 11 no se ha cobrado... legalmente se puede reclamar). Lo que pasa es que casi todo se puede hablar... y cuando un inquilino avisa de que no va a pagar hasta el día 20 porque está de viaje, ó porque económicamente este mes se le han descabalado algunas cuentas..., pues lo normal es transigir. Aparte, es que meterse en pleitos por impago de alquiler es algo complicado. Y, en ocasiones, termina con el inquilino yéndose cuando le parece, dejando meses sin pagar y deteriorando la vivienda... Pero, con la ley en la mano: ni siquiera la fianza sirve como "colchón" para cubrir un impago de mensualidad.
En la práctica, se suele dar el plazo de "cortesía" de dos meses. Simplemente, porque se prefiere eso a lo ya mencionado de tener que meterse en litigios. No obstante, comunícale de forma fehaciente (certificado con acuse de recibo ó burofax) la situación: según lo pactado en el contrato de nº tal de referencia y suscrito en tal fecha, están obligados a abonar las mensualidades del alquiler en tales fechas, y a fecha del día de hoy, no has recibido la mensualidad correspondiente a tal mes, por lo que les pides que regularicen esa situación en breve ó te verás obligada a ejercer las medidas legales que en derecho te correspondan, incluida la rescisión inmediata del alquiler por cuestión de impago... Si tienen interés real en pagar, y la situación es algo circunstancial, con seguridad se pondrán en contacto contigo y te explicarán qué está pasando...

Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.
Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.
Y para tomar la mejor decisión posible no hay que perder de vista que el arrendamiento es una inversión y que su razón de ser es la obtención de la mayor rentabilidad posible. Para valorar cada alternativa la mejor manera de actuar es considerar cuál será el resultado económico de nuestra inversión al final del año.

Otra alternativa es contratar un seguro frente a los posibles impagos de alquileres, donde aparte de pagarnos mensualidades impagadas, tienen profesionales que ejercitan las reclamaciones pertinentes

En muchas ocasiones el impago queda finalmente en un simple retraso pues la causa es una falta de liquidez pasajera. Insistimos en que hable con su inquilino y descubra los motivos. Si según su juicio el inquilino, a pesar de todo, es responsable y solvente y merece confianza, desde luego la mejor actitud posible –la más rentable al final del año- es dar facilidades de pago. Incluso si el impago alcanza a la renta de dos o tres mensualidades. Si además tuvo la precaución de exigir avalistas solidarios al celebrar el contrato, con más razón.

En cambio si el impago se repite con frecuencia, se acumulan más de dos mensualidades de renta y según su criterio se va a acumular más y cada vez cuesta más que el inquilino se ponga al día, el criterio determinante de la mejor decisión a tomar es la solvencia del inquilino o de sus avalistas, como veremos a continuación.

Si el inquilino no es solvente y tampoco tiene avalistas, la mejor alternativa es llegar con él a un acuerdo para dar por terminado el contrato. Gracias al acuerdo de terminación anticipada podrá disponer legalmente de su vivienda y volver a arrendarla inmediatamente para seguir obteniendo rentabilidad.
Para comprender mejor lo anterior hay que tener presente que mientras el contrato de arrendamiento de vivienda no agote el plazo de vigencia de cinco años propiciado por la prórroga legal obligatoria dicha vivienda constituye el domicilio del inquilino y es inviolable. Digamos que el piso "está en poder" del inquilino. Aunque haya dejado de pagar la renta e incluso lo haya abandonado, no podemos disponer del mismo. No podemos forzar la cerradura, entrar, limpiar y volver a alquilar. No. Sólo si el contrato se resuelve recuperamos la posesión. Y hay dos maneras de resolver el contrato. De mutuo acuerdo entre las partes –es el acuerdo al que nos venimos refiriendo- o bien por vía judicial. El desahucio no es más que un procedimiento judicial mediante el cual se pide al juez que declare resuelto el contrato ante el incumplimiento del inquilino que no paga la renta.
El procedimiento judicial de desahucio, desde que se presenta la demanda hasta que si es necesario se fuerza la cerradura ante la presencia judicial para poder por fin entrar dura como mínimo seis meses. Eso en el mejor de los casos. Y durante esos meses, que hay que sumar a los ya adeudados, no vamos a cobrar la renta. Al final del año habremos dejado de ingresar nueve, diez o incluso las doce mensualidades de renta, y además habremos tenido que pagar a abogado y procurador, cuyos honorarios son proporcionales al importe de la renta reclamada, y como mínimo más de 600 euros.
Así pues, la primera y más rentable alternativa en estos casos es el acuerdo. Es lo más inteligente que se puede hacer. Si el inquilino no paga, es insolvente, no tiene avalistas y tampoco quiere llegar a un acuerdo de terminación anticipada, entonces reciba nuestro más sincero pésame. Su pesadilla no ha hecho más que empezar. Prepárese para perder dinero. Tendrá que tramitar el desahucio para resolver el contrato y recuperar su piso y como hemos dicho durante todo ese tiempo no podrá alquilarlo. Lo sentimos. No tiene remedio. La próxima vez que alquile Vd. su piso exija avalistas que acrediten su solvencia mediante la exhibición de un contrato de trabajo o un aval bancario. Ahora ya las lamentaciones no sirven de nada.

En definitiva, hecha la salvedad anterior, sólo es aconsejable tramitar el procedimiento de desahucio –junto con la reclamación de las rentas debidas- si el inquilino es solvente o viene avalado por personas solventes. En el plazo medio de un año o año y medio –si contamos que sea necesario llegar al embargo- cobraremos todo lo que se nos debe, con intereses.

La mejor manera de preparar el juicio de desahucio y de reclamación de cantidad es requerir el pago de manera fehaciente, tanto al inquilino como a los avalistas, es decir, enviarles un requerimiento exigiéndoles que paguen la renta adeudada.

Insistimos mucho en el uso del Burofax como medio de comunicación fehaciente por ser el más económico y práctico. Hay otros medios de comunicación fehaciente, por ejemplo el requerimiento notarial, el acto de conciliación o el telegrama certificado y con acuse de recibo, pero son más caros. Salvo que se realice una comunicación personal al arrendatario o a los avalistas y que firmen la entrega en una copia, lo cual rara vez sucede en estos casos, el Burofax es el medio más eficaz e incluso lo podemos enviar desde Internet.


Reclamar fehacientemente la renta al inquilino que no paga nos puede hacer ahorrar mucho dinero por dos razones.

La primera razón porque si el inquilino acumula dos meses seguidos sin pagar y presentamos la demanda de desahucio, el inquilino no tiene derecho a la enervación, es decir, a pagar en cualquier momento antes de la vista del juicio las rentas de alquiler adeudadas y a seguir en la vivienda. Esto supone un gran ahorro de tiempo, pues de lo contrario por ley tendríamos que aceptar obligatoriamente el pago y conformarnos con que el inquilino siga en la vivienda a pesar de la demanda. Y por desgracia no es raro que el inquilino se ponga al día y al poco tiempo vuelva a dejar de pagar la renta, con lo que tendremos que volver a tramitar otra demanda de desahucio. Es decir, más tiempo y más gastos judiciales.

Véase el párrafo segundo del artículo 22 apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice literalmente:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

El Burofax producirá efecto incluso aunque el inquilino se niegue a recibirlo, a firmar acuse de recibo o no pase a recogerlo a su Oficina de Correos a pesar de los avisos de llegada. Si es dirigido a la vivienda alquilada se presume que es su domicilio habitual y que tiene la obligación de recibir toda la correspondencia que se le dirija. De lo contrario cualquier inquilino podría hacer ineficaz la norma citada mediante el sencillo procedimiento de no recoger ninguna comunicación a él dirigido. Así lo reconoce por ejemplo la AP Madrid, Sec. 19.ª, 429/2007, 18-7-2007 y muchas otras.

Para que el inquilino pierda el derecho a la enervación es imprescindible que cuando presentemos la demanda el inquilino siga adeudando total o parcialmente las cantidades que le hayan sido reclamadas fehacientemente con dos meses de antelación a la presentación de la demanda de desahucio. Aconsejamos enviar un Burofax por cada mensualidad de renta precisamente para asegurarnos de que todas las rentas han sido requeridas y evitar el riesgo de que el arrendatario enerve el desahucio pagando parcialmente y dejando sin pagar rentas no requeridas. Y hay morosos profesionales que lo hacen. Con un ejemplo se ve más claro. Imaginemos que el inquilino deja de pagar las rentas de junio, julio, agosto y septiembre. Le reclamamos fehacientemente que pagara junio y julio, pero no agosto y septiembre. Presentamos la demanda en octubre. Si el inquilino paga junio y julio antes del juicio, podría enervar, puesto que agosto y septiembre no le han sido requeridas fehacientemente.

Por otro lado, no vale cualquier tipo de carta. Los tribunales exigen a la carta de reclamación el cumplimiento de una serie de requisitos sin los cuales no producen los efectos que venimos exponiendo.

Si el requerimiento cumple con todos los requisitos podemos tener la seguridad de que tras la tramitación del juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC) el inquilino que no ha pagado no podrá ejercer el derecho de «enervación», con lo cual el desahucio tendrá lugar.
La segunda razón por la que es conveniente reclamar fehacientemente la renta al inquilino que no paga es porque -en general- en caso de juicio será condenado en costas incluso aunque se allane.

Así lo previene el art. 395.1 párrafo II LEC, que dice literalmente:

1. Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.

Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación.

El desahucio prácticamente siempre lleva aparejada la condena en costas incluso aunque haya enervación, pero no así en otros procedimientos en los que cabe el allanamiento, como en el de reclamación de rentas (sin desahucio), por ejemplo.

En definitiva, la mejor manera de actuar ante el impago de renta de un inquilino solvente o avalado es requerir fehacientemente de pago. De esta forma ganamos la posibilidad –eso sí, remota- de que el inquilino pague, y en todo caso, preparamos el terreno adecuadamente para la reclamación judicial evitando la posibilidad de enervación y asegurándonos el cobro de las costas.

Aun cuando en determinadas circunstancias podría acudirse al juzgado sin Procurador e incluso sin abogado, nuestro mejor consejo es que una vez preparado el juicio de la forma en que ha sido explicada, acuda a un abogado de confianza especialista en vivienda. El se ocupará de la necesaria tramitación judicial.

Antes de nada hay que distinguir entre las reparaciones estructurales (goteras, fugas, instalación de gas/ luz, etc) que corren a cargo del propietario de aquellas derivadas del mero uso (bombillas, enchufes, etc) que corren a cargo del inquilino.

Ante situaciones como las descritas, propias del contrato de alquiler de vivienda, la gran mayoría de inquilinos deciden no pagar la renta de alquiler como medida de presión hasta que el arrendador no lleve a cabo las reparaciones que se le reclaman. La gran mayoría de arrendatarios hacen la siguiente reflexión: Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, ¿por qué voy a cumplir yo con las mías? El sentido común, y una cierta idea instintiva de justicia llevan a la mayoría a tomar esa decisión. Pero, ¿es una decisión acertada?

No. No lo es.

El sentido común y la idea instintiva de justicia de la que hablamos no se equivocan. Efectivamente las normas generales que rigen los contratos y las obligaciones en el ordenamiento jurídico español contemplan dicho supuesto: La legítima negativa a cumplir nuestra obligación hasta que la otra parte no cumpla la suya, (artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil), lo cual trasladado al caso que nos ocupa se traduciría en que el inquilino no podría ser obligado al pago de la renta si el arrendador por su parte incumple obligaciones esenciales derivadas del contrato de alquiler, entre las que se encuentra desde luego la de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en perfecto estado de habitabilidad. Pero lamentablemente dicho supuesto no es aplicable a los arrendamientos urbanos.

La jurisprudencia ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de las obligaciones del arrendador no libera al arrendatario de su obligación principal de pago de la renta pactada, que solamente puede ser suspendida en los supuestos y con los requisitos previstos expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esto en la práctica viene a significar que si el inquilino, como medida de presión ante la falta de reparaciones del arrendador, decide dejar de pagar la renta, se expone a que el arrendador le presente una demanda judicial de desahucio por falta de pago de la renta.

Así pues, quede bien claro -pues el caso es frecuente- que ante el incumplimiento por el arrendador de alguna de sus obligaciones, en este caso la de llevar a cabo las reparaciones necesarias en la vivienda para que esté debidamente conservada, lo peor que puede hacer un inquilino es dejar de pagar la renta.

Veamos qué es lo que debe hacer el inquilino

En primer lugar, ante la necesidad de realizar en la vivienda reparaciones u obras de conservación que sean responsabilidad del arrendador, lo primero que debe hacer el arrendatario es comunicárselo directamente al arrendador por escrito y de manera fehaciente. De esta forma queda constancia de que le hemos exigido la reparación y cuándo lo hemos hecho. Puede encontrar un modelo de esta comunicación en nuestra sección de formularios. ("Requerimiento al arrendador para que realice reparaciones") ¿LO TENEMOS?

En segundo lugar, si el arrendador hace caso omiso de nuestra comunicación podemos, bien reparar nosotros mismos y reclamar al arrendador el importe de las facturas, bien exigir judicialmente al arrendador la reparación, bien promover la resolución del contrato de arrendamiento.

La primera de las posibilidades sólo cabe si se trata de obras de reparación que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. En este caso podemos llevar a cabo las obras, pagándolas de nuestro bolsillo, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Si el arrendador se niega a reembolsar su importe, habrá que reclamárselo judicialmente. Pero es un pleito ganado en la gran mayoría de las ocasiones. Este supuesto tiene la ventaja de que no tenemos que padecer las incomodidades propias del defecto o problema que requiere reparación o conservación y podemos intervenir decididamente para ponerle fin, aunque tiene el inconveniente 'financiero' de que hay que adelantar el dinero y luego reclamarlo. Pero tiene que cumplirse el supuesto que hemos indicado: urgencia por daño inminente o incomodidad grave. ¿Cómo saber si cada necesidad de reparación en concreto entra dentro de este supuesto o no? Vea nuestra sección de consultas resueltas o planteemos una consulta gratuita con su caso particular, y un abogado le responderá.

La segunda de las posibilidades es reclamar judicialmente al arrendador que lleve a cabo las obras de reparación, sean o no sean urgentes. Es la opción de quienes desean continuar con el arrendamiento y este tiene todavía gran parte de su duración pendiente.

La tercera de las posibilidades es dar por resuelto el contrato por el incumplimiento por el arrendador de su obligación de realizar las reparaciones. En la práctica lo más conveniente es comunicárselo fehacientemente al arrendador por escrito e invitarle a firmar un documento de resolución, para poder acreditar cuando y donde haga falta que la resolución anticipada del contrato fue admitida por el arrendador. De lo contrario nos podemos encontrar con la desagradable sorpresa de que más adelante nos reclamen las rentas del contrato hasta la fecha de vencimiento de este. Si el arrendador no está conforme con resolver anticipadamente el contrato por falta de reparaciones, no nos queda más remedio que solicitar la resolución judicialmente.

En todo caso, insistimos, sea cual sea nuestra opción, hay que seguir pagando la renta mientras el contrato de arrendamiento esté en vigor. De lo contrario podemos perder el pleito en el que reclamamos judicialmente el reembolso de las reparaciones anticipadas o la reparación misma. Y lo que es peor, podemos encontrarnos con una demanda de desahucio.

Por último, decir que el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le pague una INDEMNIZACIÓN por los daños y perjuicios que su incumplimiento de la obligación de reparar le haya causado, si bien hay que tener claro que hay que demostrar completamente la relación directa causa-efecto entre el daño que se quiere ver indemnizado y el incumplimiento de la obligación por el arrendador.

Existen ayudas públicas que conceden subvenciones para remodelar la vivienda al objeto de alquilarla.

Es frecuente que al ocurrir un accidente que nos ocasione daños, u ocasione daños a terceras personas, podamos perder la calma actuando de forma inadecuada. Hemos de procurar, en la medida de lo posible, actuar con serenidad, intentando aminorar las consecuencias del siniestro.

Nuestro domicilio social está en la calle Claudio Coello 124 5ºIzq, 28006 Madrid.

Todas las gestiones las puede realizar desde nuestra página web (www.assor.es), o bien por teléfono llamando al 902 36 30 34 donde el cliente será atendido de forma individualizada.

Nuestro horario de lunes a viernes de 9:00 h a 20:00 ininterrumpidamente.

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Puede contratar con nosotros seguros de moto/scooter/quad y de hogar, y en breve iremos ofertando mas productos, entre ellos el de arrendamiento de viviendas de temporada.

La prima aplicable a nuestro seguro puede establecerse aplicando el porcentaje pactado sobre la totalidad del alquiler anual, impuestos y gastos incluidos. Si tiene cualquier duda puede llamar al teléfono arriba indicado.

La prima puede aumentarse o disminuirse en función de la tasa de siniestralidad del asegurado, conforme a lo establecido en las condiciones particulares.

Cubre los las rentas vencidas, gastos e impuestos incluidos, así como los deterioros inmobiliarios ocasionados en la finca arrendada.

54.000€ y 18 mensualidades en el arrendamiento de vivienda y 3.500€ en el caso de los arrendamientos de inmuebles.

En el caso de la garantía de impago de alquileres no hay franquicia; en el caso de la garantía de deterioros inmobiliarios hay una franquicia de una mensualidad.

En el momento de la contratación, el asegurado recabará del inquilino la siguiente documentación, que se aportará a la aseguradora en caso de siniestro:

Si el Asalariado: 3 últimas nóminas, vida laboral actualizada, expedida por la seguridad social
Si es Jubilado: 3 últimas pensiones o última declaración de la renta.
Si es Autónomo: 2 últimas declaraciones de la renta presentadas.
Si estaba arrendado previamente en el inmueble, además aportará extractote que se han pagado las 3 últimas mensualidades.

La valoración de la solvencia se efectuará de acuerdo con los siguientes criterios:

El inquilino es plenamente solvente cuando el total del alquiler y los gastos que le corresponden según el contrato de arrendamiento no excede del 40% de sus ingresos netos.
Si el alquiler y los gastos que figuran en el contrato están entre el 40% y el 60% del total de los ingresos citados, deberá aportar avalista personal solidario, es decir, alguien que responda por él en caso de impago.

En cuanto al avalista personal solidario,

El montante del alquiler, los gastos e impuestos incluidos del inquilino no deberán exceder del 25% de los ingresos netos del avalista personal solidario/s.
Las prestaciones sociales (desempleo, ayudas por hijos, discapacidad…) no deben entrar en el cálculo de la solvencia del avalista personal solidario.
Los ingresos del o de los inquilinos y los de los avalistas personales solidarios no se acumulan.
Los ingresos de los avalistas personales solidarios si se acumulan.

No podrá haber más de dos avalistas personales solidarios.